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IPO排队近三年未有进展,金辉杭州亏本卖楼

王者荣耀/2018-12-18/ 分类:科技资讯/阅读:
去年金辉在杭州土地市场意气风发大肆掠地的场景犹在眼前,今年,迅速冷却的楼市就给金辉浇了一盆冷水。 近日,金辉位于杭州余杭星桥板块的“金辉蓝光星奕云著”项目正式摇号售房,官方给出的销售均价为19700元/平方米,精装修标准为3500元/平方米。但是,金 ...
  去年金辉在杭州土地市场意气风发大肆掠地的场景犹在眼前,今年,迅速冷却的楼市就给金辉浇了一盆冷水。

  近日,金辉位于杭州余杭星桥板块的“金辉蓝光星奕云著”项目正式摇号售房,官方给出的销售均价为19700元/平方米,精装修标准为3500元/平方米。但是,金辉去年拿下该地块时,楼面价达到了14700元/平方米,另有15%的自持比例,即使不考虑自持因素,保本售价约为26000元/平方米。

  眼下金辉蓝光星奕云著是在亏本买楼,并且,这样的情况在金辉杭州的项目中并不是个例。杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳表示,从杭州整个市场状况来看,去年高价拿地的企业都面临类似的问题,对具备一定规模的房企而言,若个别项目出现亏损,尚可接受,但金辉去年拿的地价格都不算低,形势比较严峻。

  针对金辉在杭州亏本销售一事,时代财经分别向金辉集团总部及金辉杭州公司相关人士了解详细情况,截至发稿,金辉集团总部尚未给出回复,金辉杭州公司相关人士则以不方便回应拒绝了采访。

  金辉杭州亏本卖楼

  几年前,一线城市进入新一轮深度调控,房企开始向杭州这样的强二线城市进军,尤其是以融信、旭辉、阳光城等为代表的闽系房企更是一早就开始布局杭州。金辉进入杭州的时间相对而言要晚一些,2016年底,金辉在公开市场以高达120%溢价率拿下闲林一宗地块,正式进入杭州。

  虽然在入杭的时间上不占优势,但金辉对杭州市场显示出极大的兴趣和野心,在接下来的九个月时间里,金辉在杭州土地市场上高歌猛进,接连在三墩北、翁梅、星桥板块拿下四宗地块。在2017年杭州前三季度新增可建面积榜单上,金辉冲到了前三的位置,这样的速度让整个杭州市场为之侧目。

  彼时,杭州刚经历过G20不久,市场不断升温。在这样的大环境下,金辉积极拿地的动作并不违和,当时金辉对杭州市场也十分有信心。据媒体报道,彼时金辉集团董事长林定强称,金辉在杭州不要昙花一现式的精彩,要做到“不被市场、媒体、舆论的风一吹就倒”。

  今年年初,金辉杭州首个项目“金辉贤林信步”面世,均价21000元/平方米,首批房源在推出当天就基本售罄,此后的多次加推均获得不错的销售成绩。

  如果保持这样的成绩往下走,金辉去年拿下的几宗地块确实能为其带来可观的收益。但今年“731房产调控”定调后,杭州市场迅速冷却,金辉的销售势头未能在下半年得到延续。

  11月,金辉位于杭州翁梅项目首开,均价25500元/平方米,首战告捷。该项目首次开盘有不错的去化效果,但在售价上作出了比较大的让步。金辉在去年9月以17226元/平方米的楼面价获得翁梅地块,经业内人士测算,该项目若做精装修房源,保本价约为28000元/平方米。

  这也是金辉星桥项目所面临的问题。据悉,金辉星桥项目共规划了16幢主体建筑,包括9幢洋房和7幢高层,此次推出的为高层房源,共计480套。有购房者认为,9幢洋房房源会是金辉星桥项目主要利润来源。

  对此,章惠芳分析称,推洋房确实是创造产品溢价的一种方式,在杭州,高层与洋房的价格比约为1比1.2,以此计算,金辉星桥项目的洋房销售均价应该在24000-25000元/平方米左右,这一价格也仅是保本线。

  她还指出,金辉近期推出的两个项目都在杭州余杭区,该区域是以刚需为主的市场,购房者对价格的敏感度较高,价格偏低的楼盘去化有一定的优势,若价格略高一些,就要承受比较大的去化压力。

  金辉在杭州还有三墩两个项目尚未推出,从当前的市场来看,这两个项目未来的销售还需打上问号。去年金辉拿下三墩两宗地块的楼面价分别18488元/平方米和19635元/平方米,且两宗地块还分别有32%和30%的自持比例,保本售价均超过30000元/平方米,但目前两宗地块周边项目的销售均价尚未达到这一水平。

  IPO排队近三年未有进展

  去年对于金辉来说是“强扩张”的一年,其多次向外喊话,要尽快实现500亿销售目标。相应的,在拿地方面,金辉也非常积极,去年拿地货值逾830亿元。

  在其他闽系房企陆续跨过千亿门槛,抑或朝着千亿进军的时候,“500亿”无疑是金辉“自保”的一道门槛。除了“自保”之外,金辉的提速还被外界解读为其A股IPO过程中的“标准动作”。

  金辉曾在2005年尝试上市,但至今未果。2005年,金辉和融侨以股权置换的方式进行深度合作为上市做准备,双方在加速扩张的过程中甚至买下一些算不上优质的土地,导致2010年业绩收缩,从而影响上市,两家企业也分道扬镳。

  此后几年,金辉利润迅速下滑、负债率攀升,紧张的财务状况令其对上市的渴望愈发强烈。近几年,政策出现松动迹象,加上注册制的到来,金辉看到了继续冲刺资本市场的机会。

  2016年1月29日,证监会披露金辉A股IPO招股书,金辉拟公开发行A股普通股不超过6亿股,募集资金60亿元,用于重庆、苏州、西安四个房地产开发项目。

  然而,和万达、富力等在A股排队的房企一样,自提交上市申请至今已有近三年的时间,金辉IPO的进程审核结果仍旧处于“已反馈”状态,排队名次进进退退,始终难以有实质性的进展。

  IPO进程的缓慢让迫切需要资金支撑扩张的金辉倍感压力。2017年公司债券年度报告显示,去年,金辉经营性现金流量净额为-97.3亿元,资产负债率达到83.17%,比2016年末提高了3.7个百分点。

  而且,今年以来,金辉获得外部融资的消息也鲜少出现。和其他房企一样,金辉在今年放缓了扩张的脚步。上半年,金辉仅在河北、河南、四川等省份竞得地块,下半年拿地动作稍有提速,却也无法与去年相提并论。

  目前来看,金辉的IPO愿景恐怕在短时间内也难以实现,此前有媒体报道称,金辉拟再等待一年,若届时在A股上市仍无希望,可能会转投H股。
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