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【原创】越秀房产基金腾挪项目背后:出于资金周转和资产配置考量

王者荣耀/2019-01-03/ 分类:科技资讯/阅读:
【财联社】(记者 王海春)越秀房产基金(00405.HK)日前披露,其以5.9亿元收购杭州维多利中心2幢写字楼及315个地下车位。而在收购杭州物业的前两周,该公司以11.78亿元的价格出售了位于广州的新都会大厦,这是其2005年赴港上市以来首次出售物业。 对于腾挪资产 ...
  【财联社】(记者 王海春)越秀房产基金(00405.HK)日前披露,其以5.9亿元收购杭州维多利中心2幢写字楼及315个地下车位。而在收购杭州物业的前两周,该公司以11.78亿元的价格出售了位于广州的新都会大厦,这是其2005年赴港上市以来首次出售物业。

  对于腾挪资产,越秀房产基金董事会主席兼行政总裁林德良透露,主要出于资金周转和资产配置方面的考虑。

  “我们2015年提出房托资产管理达到千亿的目标,目前规模约350亿元,这次收购杭州项目后,未来会逐渐加大力度。但我们是持有型资产,因而实现千亿的这一过程会比较长,不可能像开发企业那样很快就能实现。”林德良说。

  他进一步表示,“广州新都会大厦的资金,其中约8亿元用于支付去年收购武汉项目的第二笔还款,余下部分用于支付杭州项目的收购款。”

  越秀房产基金于2015年首次走出广州,以26.2亿元的价格从凯雷手中收购了上海宏嘉大厦。值得注意的是,除上海项目外,无论是2017年年底以22.81亿元收购的武汉项目,还是近日购入的杭州项目,均从越秀地产手中购得。对此,林德良表示,之所以从越秀地产手中收购不少项目,一是因为项目位置较好资产发展前景不错,再者对方的股权、资产状况较了解。

  不过他还指出,2019年越秀房产基金可能会对越秀地产以外的其它项目,展开新的收购,而关于如何投资有较明确的标准。

  林德良称,投资策略的选择上,越秀房产基金更关注项目所在城市、区域及物业的成长性。在一线城市维持一定比例,二线和1.5线热点城市也要抓住机遇。对于进入的城市,首先关注的是GDP达到万亿元级别的城市,其次关注的指标是第三产业在该城市GDP占比居较高水平。

  “这样梳理一下,其实目前国内符合这些条件的差不多有12个城市,由此也可以看出我们接下来会在哪里布局。从物业类型来看,写字楼将占到资产配置一半以上的比例,其次是商务型商场,再接下来是公寓、酒店等物业类型。”林德良告诉记者。

  对于国内呼声一直较高的REITs,林德良认为REITs在诸多方面存在不小提升空间,持有型物业的房产基金不仅对资金成本、物业选择有很高要求,还对交易架构、税收优惠、运营管理等方面提出了要求。

  他介绍,香港房地产信托的准则是对信托投资基金的股权、产权、现金流,均设定了一定限制性要求。如地产信托投资基金不得大规模做地产开发,一些可能涉及改造或收尾的工程,其投资规模不应超过该地产投资基金总资产的10%。诸多条件的设置,意味着地产信托投资基金要回归到产品,不能像房企一样做房地产开发类产品,而是对项目进行投资、运营和管理。

  “以我们的经验,对于投资的项目除了看区域、城市的成长性和资产质量,还对项目股权有要求,我们对项目股权应占51%以上,要有控制权。此外,物业不能卖散,散售之后将对经营管理造成困难,不利于整体运营。再者,交易架构上应有相应的境外架构和结算方案。”林德良表示。
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